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Erschienen am
4.10.2023
11.10.2023
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Erschienen am
11.10.2023
4.10.2023
Das Turm Areal in Winterthur befindet sich im Wandel vom Industriestandort zu einem pulsierenden Zentrum für Arbeit, Freizeit und Gemeischaft. Bei der Entwicklung von Immobilien und Arealen wird die Mischnutzung immer wichtiger, was bei der Vermarktung und Bewirtschaftung vielfältige Kompetenzen voraussetzt. Das Zusammenspiel von Eigentümer, Bewirtschafter und Facility Management ist entscheidend. Am Beispiel Turm Areal zeigen wir, wie ISS den Kunden beim Betrieb, der Betreuung von Mieter:innen und der Entwicklung des Areals unterstützt.
Der 100 Meter hohe Turm aus rotem Backstein ist das zweithöchste Gebäude in Winterthur und ein Wahrzeichen von Stadt und Region. Mit seinen 24 Stockwerken ist der Rote Turm das Zentrum des Winterthurer Turm Areals und prägt zusammen mit den umliegenden Gebäuden den Charakter des Stadtteils neben dem Bahnhof. Wurde das Areal früher von Volg als Produktionsstätte genutzt, hat sich seit dem Bau des Roten Turms Ende 1999 die Ausrichtung stark verändert. Der Trend geht heute hin zu einer Mischnutzung, die verschiedenen Akteuren erstklassige Büroflächen in einer inspirierenden Umgebung mit attraktiven Dienstleistungen bietet, die perfekt auf die Anforderungen moderner Unternehmen zugeschnitten sind. Seit 2017 gehört das Turm Areal der Swiss Prime Site Immobilien AG (SPSI), welche die Entwicklung mit Unterstützung des Immobiliendienstleisters Wincasa und ISS erfolgreich vorantreibt.
15 Firmen nutzen das Turm Areal für ihre Geschäftstätigkeit. Darunter sind unter anderem IT-Unternehmen, Anwaltskanzleien, Ingenieurbüros und die ZHAW. Allein durch den laufenden Studienbetrieb bewegen sich täglich rund 2’000 Personen auf dem Areal. Auf über 37'000 Quadratmetern finden die Mieter:innen ein flexibles und vielseitiges Flächenangebot. Neben Büro-, Meeting- und Schulungsräumen gibt es ein attraktives Gastroangebot, das auch für die Bevölkerung offen ist. Ein beliebter Treffpunkt ist die Rooftop Bar im 23. Stock mit dem einmaligen Rundblick über ganz Winterthur. Weitere Anziehungspunkte sind die saisonalen Verpflegungsangebote im grosszügigen Innenhof: Fondue-Chalets im Winter, Food-Trucks im Sommer. Chacko Stephen ist seit 2021 Facility Services Manager für das Turm Areal. Als Winterthurer und Absolvent der ZHAW hat er eine spezielle Bindung dazu: «Für mein Studium habe ich viele Stunden in den Schulräumen der ZHAW verbracht. Die Veränderungen des Areals verfolge ich schon seit Jugendzeit. Es reizt mich, dass ich heute aktiv an der Gestaltung des Standortes mitwirken darf. Dabei arbeiten ich und mein Team eng mit Wincasa zusammen. Wir unterstützen den Kunden mit Ideen und beim Rollout.»
In diesem komplexen Nutzungsmix ist das Facility Management das Rückgrat für den Gebäudebetrieb. ISS ist zuständig für die Haustechnik, die Hauswartung, die Reinigung, den Empfang, die Post und die Security. Mehrere Firmen beziehen je nach Geschäftstätigkeit und Bedarf ausgewählte FM-Services von ISS für ihre eigenen Räume. Ralph Schneider, Objektmanager bei ISS, ist täglich vor Ort, kennt die Besonderheiten dieses Areals durch und durch und kümmert sich um alle operativen Anliegen. «Wir versuchen, die Mieter:innen möglichst individuell zu betreuen und ihre Anliegen rasch und pragmatisch zu lösen», sagt Schneider. Bei Neuvermietungen führt er ein persönliches Onboarding durch. «In diesen Gesprächen erfahren wir, welche Bedürfnisse die Firmen haben und können bei Möbellieferungen oder Umbauten Hand bieten. Dank des integralen Mandats profitieren die Mieter:innen von unserem Fachwissen und von bestehenden Synergien.»
Interview
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Ralph Schneider kümmert sich um die Anfragen der Mieter und des Kunden.
Eine besondere Herausforderung im technischen Bereich ist die Wasserversorgung, die Kühlung und Heizung sowie die Sicherheit im Brandfall für die 9’000 Quadratmeter und 24 Stockwerke. ISS hat für den Turm eine gebäudespezifische Brandschutzmatrix angelegt, spezielle Anlagen regulieren den Wasserdruck bis in die oberen Etagen und bei Klimaänderungen braucht es eine vorausschauende Planung und Anpassung der Lüftungsanlagen, denn Wärme und Kälte brauchen bis zu 20-mal länger, um den Weg bis in den 24. Stock zurückzulegen. In einem Hitzesommer mit Aussentemperaturen von 35 Grad müssen die ISS Techniker die Gebäude rechtzeitig kühlen und bei Bedarf zusätzliche externe Kälteelemente einsetzen, um die Kühlleistung zu gewährleisten.
Im Turm Areal hat Nachhaltigkeit eine grosse Bedeutung und wird auf verschiedenen Ebenen gefördert. Bei der Energieeffizienz, zum Beispiel, wird die Umstellung auf LED-Leuchten forciert. Die technischen Anlagen lässt SPSI im Rahmen einer Studie und arealübergreifenden Energiestrategie durch ein Ingenieurbüro nach Optimierungspotenzial durchleuchten. ISS ist Teil des Projektteams, agiert als Sparringpartner bei Machbarkeitsfragen und übernimmt die Umsetzung, was wiederum den späteren Betrieb erleichtert. Bei der Reinigung setzt ISS das chemiefreie Mittel GreenCleanZero ein, das sich vor allem bei Fenster- und Spezialreinigungen bewährt. Auch das Thema Kreislaufwirtschaft wird vorangetrieben. Seit 2021 nutzen die Mieter:innen im Turm Mehrweg-Kaffeebecher und zwei zentrale Entsorgungsstationen ermöglichen eine getrennte Abfallentsorgung. Eine jährliche Auswertung gibt Auskunft über die Abfallmenge und -kategorien und liefert Entscheidungsgrundlagen, um gemeinsam mit dem Kunden die Entsorgung ökologischer zu gestalten.
Für SPSI und Wincasa sind eine hohe Qualität der Dienstleistungen, Flexibilität, Kostenorientierung sowie die Kundenzufriedenheit wichtig. Der Kunde und die Mieter:innen schätzen die Präsenz und das Engagement des ISS Teams vor Ort. Chacko Stephen, ISS Facility Services Manager: «Wir suchen stetig nach Möglichkeiten, den Service für Kunde und Mieterschaft zu verbessern und die Attraktivität des Areals zu steigern. Aktuell testen wir eine digitale Empfangslösung, die den Dienst auch über die Bürozeiten hinaus ermöglicht. Ein weiteres Beispiel ist die Aufwertung der Bodenflächen, die aufgrund von Nutzung und Alter stumpf war. Mit der Kristallisierung, einer anspruchsvollen Reinigungsmethode, konnten wir das Material auffrischen und den Glanz des Bodens zurückbringen. Das wertete das Gesamtbild auf und der Kunde sparte die Kosten für einen teuren Ersatz.»
Andreas Gemperle Photoworkers
Personenprofile
ISS Facility Services Manager
Chacko Stephen betreut seit 2021 das Turm Areal in Winterthur. Davor absolvierte er das 18-monatige Global Trainee Programme bei ISS und verantwortete anschliessend im Bereich Transition die Implementierung von wichtigen Grossmandaten bei ISS Schweiz. Der Winterthurer komplettierte sein Studium an der ZHAW mit einem Bachelor in Facility Management.
ISS Objektmanager
Ralph Schneider ist seit 2021 als Objektmanager und Sicherheitsbeauftragter im Turm Areal Ansprechpartner für Anliegen von Mieter:innen und Kunden. Der gebürtige Winterthurer verfügt über den eidgenössischen Fachausweis Hauswart sowie Weiterbildungen im Bereich Facility Management an der Höheren Fachschule Wetzikon und ist Fachinstruktor GVZ. Ralph Schneider bringt langjährige Erfahrung aus seiner Mitarbeit in der freiwilligen Feuerwehr Winterthur mit. Dieses Wissen hilft ihm bei seiner Aufgabe als ISS Sicherheitsbeauftragter für das Turm Areal.
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